Si usted compra o vende una casa en Queens por $1 millón o más, hay un impuesto esperándolo en la mesa de cierre que sorprende a mucha gente. Se llama el impuesto a las mansiones y, a pesar del nombre, no tiene nada que ver con mansiones. Se aplica a co-ops, condominios y casas de una y dos familias en todo Queens NY, desde un co-op en Forest Hills hasta una casa de dos familias en Richmond Hill, en cuanto el precio llega a siete cifras. Súmele los impuestos de transferencia de la ciudad y del estado, y las cifras se vuelven importantes rápidamente. Esto es lo que realmente pagan los compradores y los vendedores, y cómo planificarlo.
Read this article in English: The NYC Mansion Tax in Queens NY: What Buyers and Sellers Pay in Transfer Taxes
¿Qué es el impuesto a las mansiones de NYC?
El impuesto a las mansiones es un impuesto único del estado de Nueva York que paga el comprador al cierre por cualquier compra residencial de $1 millón o más. Se introdujo en 1989 como un impuesto fijo del 1%, y en 2019 se convirtió en una escala graduada para las compras en la ciudad de Nueva York. Se aplica por igual a co-ops, condominios y casas, y se declara en el formulario estatal de impuestos de transferencia que se presenta con la escritura. Su abogado y la compañía de título se encargan del trámite, pero el dinero sale de su bolsillo al cierre, así que debe estar en su presupuesto desde el principio.
Un dato más: fuera de la ciudad de Nueva York, el impuesto a las mansiones sigue siendo un 1% fijo en compras de $1 millón o más. Las tasas graduadas por encima del 1% se aplican solo dentro de los cinco condados, incluido Queens.
Tasas del impuesto a las mansiones 2026 en la ciudad de Nueva York
Las tasas siguientes son las tasas 2026 publicadas por el Departamento de Impuestos y Finanzas del Estado de Nueva York. El detalle clave es que la tasa se aplica a todo el precio de compra, no solo a la cantidad por encima de cada nivel.
| Precio de compra | Tasa del impuesto | Impuesto a pagar |
| $1,000,000 – $1,999,999 | 1.00% | $10,000 – $19,999 |
| $2,000,000 – $2,999,999 | 1.25% | $25,000 – $37,499 |
| $3,000,000 – $4,999,999 | 1.50% | $45,000 – $74,999 |
| $5,000,000 – $9,999,999 | 2.25% | $112,500 – $224,999 |
| $10,000,000 o más | 3.25% – 3.90% | $325,000 o más |
En una compra de $1.5 millones, el impuesto a las mansiones es de $15,000. En una compra de $3 millones, es de $45,000. La mayoría de los compradores de Queens caerán en el nivel del 1%, pero en vecindarios como Forest Hills Gardens, Douglaston y partes de Long Island City, los niveles más altos son una realidad.
El salto de $1 millón: por qué $1 hace una diferencia de $10,000
Como el impuesto se aplica a todo el precio, hay un salto en cada nivel. Una casa que se vende por $999,999 no paga nada de impuesto a las mansiones. La misma casa a $1,000,000 paga $10,000. A $1,999,999 el impuesto es de $19,999.99; a $2,000,000 sube a $25,000. Esa diferencia de $1 en el precio le cuesta al comprador $5,000 en impuestos.
Para los compradores, este es un punto real de negociación. Si una casa en Queens está listada justo por encima de un nivel, ofrecer justo por debajo puede ahorrar miles en impuestos, aunque el vendedor tiene que aceptar, y el ahorro es del comprador, no del vendedor. Para los vendedores, vale saber que un comprador puede presionar fuerte el precio alrededor de $1 millón, $2 millones o $3 millones por esta misma razón. Un buen agente señalará el salto antes de que alguien firme un contrato.
Los impuestos de transferencia que pagan los vendedores al cierre
Mientras el comprador paga el impuesto a las mansiones, el vendedor paga los impuestos de transferencia. Son dos, y ambos se calculan sobre el precio de venta:
- Impuesto de transferencia de bienes raíces de la ciudad de Nueva York (RPTT): 1% en ventas residenciales de $500,000 o menos, y 1.425% en ventas residenciales por encima de $500,000. Cubre casas de una, dos y tres familias, unidades individuales de condominio y apartamentos co-op.
- Impuesto de transferencia del estado de Nueva York: 0.4% en la mayoría de las transferencias, y sube a 0.65% en ventas residenciales de la ciudad de Nueva York de $3 millones o más.
Juntos, un vendedor de Queens paga típicamente alrededor del 1.825% del precio de venta en impuestos de transferencia combinados, o alrededor del 2.075% en ventas de $3 millones o más. En una venta de $1 millón, eso es aproximadamente $18,250. Estos impuestos son del vendedor por ley, pero tenga cuidado con los desarrollos nuevos: los planes de oferta del patrocinador a menudo trasladan los impuestos de transferencia al comprador por contrato, así que los compradores de condominios nuevos en Long Island City y Astoria deben leer el plan de oferta con atención.
Un ejemplo concreto: una casa de $1.5 millones en Queens
Tome una casa de dos familias de $1.5 millones en Queens. El comprador paga un impuesto a las mansiones de $15,000 (1% de $1.5 millones) al cierre. El vendedor paga $21,375 en impuesto de transferencia de la ciudad (1.425%) más $6,000 en impuesto de transferencia del estado (0.4%), para un total combinado de $27,375. Ninguna de las partes puede evitar estos impuestos, y ninguno se descuenta de la cuenta de la otra parte. Súmele los honorarios del abogado, el seguro de título en un condominio y el impuesto de registro de hipoteca, y es fácil ver por qué un estimado completo de los costos de cierre importa antes de hacer una oferta o aceptar una. Si quiere el panorama completo, vea nuestra guía de costos de cierre en Queens NY.
Qué deben hacer los compradores y vendedores de Queens
Primero, incluya estos impuestos en su presupuesto antes de enamorarse de una casa o de un precio. Los compradores deben pedir a su abogado un estimado escrito de los costos de cierre que incluya el impuesto a las mansiones a su precio exacto, y los vendedores deben pedir un estimado de ganancias netas que reste los impuestos de transferencia y la comisión de corretaje. Segundo, tenga en cuenta los niveles. Un precio unos miles de dólares a un lado u otro de $1 millón, $2 millones o $3 millones puede cambiar la cuenta de impuestos por miles, así que menciónelo durante las negociaciones, no después de firmar el contrato. Tercero, busque el consejo de su propio abogado y profesional de impuestos. Las tasas y las reglas pueden cambiar, y la respuesta correcta depende de su transacción específica, incluso si la vivienda es un co-op o un condominio y si es un desarrollo nuevo.
¿Está pensando en comprar o vender una casa en Queens? Contacte a Empire Fine Homes al 917.554.0546. Le explicaremos las cifras reales para su rango de precios, en inglés o español, para que no haya sorpresas en la mesa de cierre.
Este artículo es información general sobre los impuestos de bienes raíces de la ciudad de Nueva York, no asesoría legal ni fiscal. Las tasas y las reglas pueden cambiar. Confirme las tasas actuales con su abogado o profesional de impuestos antes de tomar una decisión.
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