Queens tiene millas de costa, desde la península de Rockaway y Broad Channel hasta Howard Beach, Jamaica Bay, Flushing Bay y el East River. Esa agua hace que estos vecindarios sean lugares maravillosos para vivir, y es también la razón por la que el seguro contra inundaciones merece una mirada cuidadosa antes de comprar o vender una casa aquí. Muchos compradores se enteran tarde, cuando el prestamista lo exige o una cotización llega más alta de lo esperado. Entiéndalo temprano, mientras todavía está comparando casas.
Su póliza de propietario no cubre inundaciones
Una póliza estándar de propietario generalmente no cubre daños por inundación: agua que sube desde el suelo, por marejada ciclónica o por lluvias intensas que saturan el drenaje. Eso requiere una póliza separada contra inundaciones. Las inundaciones en Queens no son solo una historia costera. El huracán Sandy en 2012 trajo una marejada devastadora a Rockaway. Los remanentes del huracán Ida en 2021 inundaron calles y apartamentos en sótanos en vecindarios del interior también.
Cómo funcionan las zonas de inundación
La Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) traza el riesgo de inundación en los mapas de tasas del seguro de inundación. Las áreas de mayor riesgo son las Áreas Especiales de Peligro de Inundación, generalmente zonas que empiezan con A o V, como la Zona AE. La Zona X es de riesgo moderado a bajo, pero no significa que no haya riesgo: según FEMA, aproximadamente uno de cada cuatro reclamos al Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) proviene de propiedades fuera de las zonas de alto riesgo.
El riesgo aquí es muy local. Dos casas en la misma calle pueden estar en zonas distintas, o a elevaciones distintas, y enfrentar riesgos muy diferentes. En Rockaway, Howard Beach y Broad Channel, muchas viviendas están cerca del agua y a baja elevación. A lo largo de Flushing Bay y el East River, el riesgo sigue la costa y los terrenos bajos. Verifique la dirección exacta, nunca todo un vecindario.
Cuándo el prestamista exige seguro contra inundaciones
Si una casa está en un Área Especial de Peligro de Inundación y el comprador usa una hipoteca respaldada o regulada por el gobierno federal — la mayoría de los préstamos convencionales, FHA y VA — el prestamista debe exigir el seguro contra inundaciones, generalmente durante toda la vida del préstamo, por al menos el menor entre el saldo del préstamo o la cobertura máxima de construcción del NFIP. Los compradores que pagan en efectivo no enfrentan ese requisito del prestamista, pero eso no elimina el riesgo.
Qué cubre una póliza del NFIP
La mayoría de las pólizas contra inundaciones se emiten a través del NFIP, administrado por FEMA, aunque también hay aseguradoras privadas. Una póliza estándar del NFIP para una casa cubre hasta $250,000 por la estructura y hasta $100,000 por el contenido, según FEMA: son máximos, no montos automáticos. Puede ayudar a pagar reparaciones estructurales, calderas, calentadores de agua, pisos y remoción de escombros. La cobertura de contenido es aparte, y los gastos de vivienda temporal y las mejoras terminadas en sótanos bajo el nivel del suelo generalmente no están cubiertos. Si una casa vale más que el máximo de construcción, puede necesitar cobertura adicional o privada.
Cómo se fijan las primas: Risk Rating 2.0
Desde octubre de 2021 para las pólizas nuevas, FEMA fija los precios del NFIP con el sistema Risk Rating 2.0. En lugar de fijar el precio principalmente por la zona de inundación, fija el precio de cada edificio individual: la distancia a una fuente de inundación, la altura de su piso más bajo, los tipos de inundación que lo amenazan y el costo de reconstrucción. Dos vecinos en la misma zona ahora pueden pagar primas distintas.
La elevación es lo que más importa. Una casa cuyo piso más bajo está muy por encima de la elevación base de inundación — la altura que se espera que alcance el agua en una inundación con un 1% de probabilidad anual — generalmente tiene un mejor precio. Un certificado de elevación puede ayudar a la aseguradora a fijar la tarifa correctamente, así que pregunte si existe uno. Presupueste con una cotización real: según datos de FEMA reportados por Clovered, la prima promedio del NFIP en el condado de Queens fue de $2,174 al año bajo Risk Rating 2.0, pero su cotización podría ser mucho menor o mayor.
Consulte el mapa y lea la divulgación
Antes de hacer una oferta, o de fijar el precio de una casa en venta, busque la dirección en el Centro de Servicio de Mapas de Inundación de FEMA y en las herramientas de mapas de inundación de la Ciudad. Anote la zona y la elevación base de inundación y guarde una copia. También pida el historial de inundaciones. Desde el 20 de marzo de 2024, la Declaración de Condición de la Propiedad de Nueva York para casas de una a cuatro familias incluye siete preguntas sobre inundaciones, según el Colegio de Abogados del Estado de Nueva York, que cubren el estado de la llanura de inundación, si el seguro contra inundaciones es obligatorio o está vigente, la asistencia federal por desastre, un certificado de elevación y cualquier reclamo por inundación presentado. El antiguo crédito de $500 al cierre en lugar de completar el formulario fue eliminado en ese mismo cambio.
Cinco preguntas para hacer antes de ofrecer
1. ¿En qué zona de inundación está esta dirección exacta y cuál es la elevación base de inundación? 2. ¿Mi prestamista exigirá seguro contra inundaciones y cuánto costará una cotización? 3. ¿Existe un certificado de elevación y se ha hecho trabajo de mitigación? 4. ¿La propiedad se ha inundado, ha presentado un reclamo o ha recibido asistencia federal por inundación? 5. ¿Cuándo entraría en vigor una póliza nueva? Las pólizas del NFIP generalmente tienen un período de espera de 30 días, con una excepción para una compra al cierre: no deje la cotización para la semana del cierre. Para los vendedores, una copia del mapa de inundación, un certificado de elevación, recibos de mitigación y la póliza vigente ayudan a que compradores y prestamistas avancen.
En resumen
El seguro contra inundaciones no es una razón para evitar los vecindarios costeros de Queens. Muchos compradores compran con gusto en Rockaway, Howard Beach y Broad Channel cada año, con los ojos abiertos y la cobertura en su lugar. Haga la investigación temprano: consulte el mapa, obtenga la cotización, lea la divulgación y presupueste la prima dentro de su costo mensual real. ¿Está pensando en comprar o vender en Queens NY? Hable con nosotros antes de hacer una oferta o fijar un precio. Llame a Empire Fine Homes al 917.554.0546.
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