¿Cuánto cuesta vender una casa en Queens? Depende del precio de venta, pero los gastos del vendedor casi siempre son los mismos: la comisión de la agencia, el abogado, los impuestos de transferencia de la ciudad y del estado, el saldo de la hipoteca y cualquier reparación, violación abierta o cargo del edificio que haya que resolver antes del cierre. Si conoce esas cifras desde el principio, sabrá cuánto dinero le queda de verdad en el bolsillo. En Empire Fine Homes ayudamos a propietarios de todo Queens a fijar el precio, preparar la casa y venderla, desde nuestra oficina en 98-05 Astoria Blvd, en East Elmhurst. Alejandra Fermin (Broker/Owner) y Elias Borjas (Broker) le atienden en español y en inglés. Llámenos al 917.554.0546 y le preparamos, sin costo ni compromiso, un cálculo de lo que recibiría al vender.
Muchos vendedores solo piensan en el precio de venta y se llevan una sorpresa el día del cierre. Aquí repasamos cada gasto, le mostramos cómo se calculan los impuestos con las tasas oficiales y le explicamos qué se puede negociar y qué no. Úselo como lista para conversar con su agente y su abogado; no es asesoría legal ni fiscal.
Cuánto cuesta vender una casa en Queens: los gastos principales
- La comisión de la agencia. Lo que paga por la promoción y la venta de su propiedad.
- El abogado. En Nueva York lo normal es que el vendedor contrate a un abogado de bienes raíces para el contrato y el cierre.
- El impuesto de transferencia de la ciudad (RPTT). Se calcula sobre el precio de venta.
- El impuesto de transferencia del estado. También se calcula sobre el precio.
- El pago de la hipoteca. El saldo pendiente más los intereses hasta el día del cierre.
- Reparaciones, violaciones y créditos. Lo que acuerde arreglar o descontar después de la inspección, y las violaciones de la ciudad que haya que cerrar.
- Cargos de cooperativas y condominios. En apartamentos, el posible flip tax, cargos de transferencia y trámites del managing agent.
- Mudanza y gastos mientras espera. Hipoteca, impuestos, seguro y servicios hasta el día del cierre, además de la mudanza.
Los impuestos de transferencia al vender una casa en Queens
El impuesto de la ciudad de Nueva York
Según el Departamento de Finanzas de la ciudad, en la venta de una casa de una, dos o tres familias, un condominio o un apartamento de cooperativa, el RPTT es del 1% si el precio es de $500,000 o menos y del 1.425% si pasa de $500,000, y normalmente se paga como parte de los gastos de cierre (Departamento de Finanzas de NYC). En una venta de vivienda lo suele pagar el vendedor, aunque al final manda lo que diga el contrato; confírmelo con su abogado.
El impuesto del estado de Nueva York
El estado cobra $2 por cada $500 del precio, es decir, un 0.4%. El propio Departamento de Impuestos del estado indica que este impuesto lo paga el vendedor, salvo que el contrato entre las partes diga otra cosa, y que las ventas residenciales de $3 millones o más pueden pagar un impuesto adicional (Departamento de Impuestos y Finanzas del Estado de Nueva York). El llamado mansion tax, para casas de $1 millón o más, lo paga el comprador, no usted. Lo explicamos en nuestra guía de costos de cierre para compradores en Queens.
Dos ejemplos con las tasas oficiales
Son cuentas sencillas con las tasas de arriba, no cotizaciones de una venta real:
- Venta de $480,000: impuesto de la ciudad al 1% = $4,800; impuesto del estado a $2 por cada $500 = $1,920. Total: $6,720.
- Venta de $650,000: impuesto de la ciudad al 1.425% = $9,262.50; impuesto del estado = $2,600. Total: $11,862.50.
Fíjese en un detalle importante: cuando el precio pasa de $500,000, la tasa de la ciudad sube y se aplica a todo el precio, no solo a lo que excede los $500,000. Su abogado le confirmará las cifras exactas.
Foto: Kidfly182 / Wikimedia Commons, CC BY 4.0
La comisión y el abogado
La comisión
Ninguna ley fija la comisión. Se negocia entre usted y la agencia y queda por escrito en el contrato de venta exclusiva (listing agreement). Antes de firmar, pregunte qué incluye exactamente: el análisis del precio, las fotos, la publicidad, las visitas, la negociación y el seguimiento hasta el cierre. Una comisión más baja con poca promoción puede salirle más cara si termina vendiendo por menos. Si está comparando opciones, lea por qué conviene una agencia de bienes raíces local en Queens.
El abogado
Su abogado revisa o redacta el contrato, trata con el abogado y el banco del comprador, pide la carta de saldo de la hipoteca y prepara los formularios de los impuestos de transferencia. Los honorarios cambian según el abogado y la complejidad de la venta, por ejemplo si es una herencia, una cooperativa o una casa con inquilinos. Pídale una cotización por escrito desde el primer día.
Otros gastos que conviene tener en cuenta
La hipoteca y otros gravámenes
La carta de saldo (payoff letter) de su banco indica la cantidad exacta para liquidar la hipoteca el día del cierre. Si tiene una línea de crédito sobre la casa, un juicio o cualquier otro gravamen, también se paga con el dinero de la venta.
Violaciones abiertas
Una violación abierta del Departamento de Edificios o de la ECB puede atrasar el cierre o llevar al comprador a pedir un descuento. Revise su propiedad con tiempo y lea cómo resolver las multas ECB antes de vender en Queens.
Arreglos y preparación
No hace falta una remodelación grande. Limpiar, despejar y hacer arreglos pequeños suele rendir más que una obra cara. Vea qué mejoras valen la pena antes de vender en Queens. Si después de la inspección acuerda una reparación o un crédito para el comprador, ese dinero sale de lo que usted recibe.
Cooperativas y condominios
Muchas cooperativas cobran un flip tax o un cargo de transferencia cuando se vende un apartamento, y el managing agent suele cobrar por tramitar la solicitud y los documentos del cierre. Cada edificio tiene sus propias tarifas, así que pídalas por escrito antes de poner el apartamento a la venta.
Ganancia de capital
El IRS permite excluir hasta $250,000 de ganancia en la venta de su vivienda principal, o hasta $500,000 si presenta la declaración en conjunto con su cónyuge, siempre que cumpla la prueba de elegibilidad (Publicación 523 del IRS, en inglés). Si tiene la casa desde hace muchos años, la heredó o alquila parte de ella, consulte con un contador antes de vender. Si se trata de una herencia, lea nuestra guía para vender una propiedad heredada en Queens.
Cómo pagar menos al vender su casa en Queens
- Ponga el precio correcto desde el principio. Una casa con precio inflado se queda en el mercado, y cada mes extra suma hipoteca, impuestos, seguro y servicios.
- Reúna sus documentos a tiempo. La escritura, las facturas de impuestos y servicios, los permisos y, si alquila, los contratos de arrendamiento.
- Cierre las violaciones antes de anunciar la casa. Es más fácil resolverlas a su ritmo que con la fecha del comprador encima.
- Pida todos los cargos por escrito. Comisión, abogado y edificio, antes de firmar nada.
- Pida un cálculo neto. Un buen agente le dice cuánto le queda después de todos los gastos, no solo el precio de venta.
Preguntas para hacerle a su agente antes de vender
- ¿Qué ventas cercanas respaldan el precio que me recomienda?
- ¿Cuál es su comisión y qué incluye exactamente?
- ¿Me puede dar por escrito un cálculo de lo que recibiré?
- ¿Hay violaciones o gravámenes en mi propiedad que debamos resolver primero?
- Si es una cooperativa, ¿qué flip tax o cargos del edificio aplican?
- ¿Cuánto tardan en venderse las casas parecidas en mi zona?
Si tiene prisa por vender, lea cómo vender su casa rápido en Queens al mejor precio.
Conozca a Alejandra Fermin y Elias Borjas
Alejandra Fermin es Broker/Owner de Empire Fine Homes y Elias Borjas es Broker. Son el matrimonio detrás de Empire Fine Homes y atienden a compradores y vendedores en Queens, Brooklyn y Long Island, en español y en inglés. Ayudan a comprar y vender casas de una y varias familias, cooperativas, condominios y propiedades heredadas. Conozca más en nuestra página Meet the Team.
Patrick Duong escribió (en inglés): “A big shout out to Alejandra and her teams at Empire Fine Home! Outstanding and friendly services.” Es decir, un servicio excelente y amable. Lea más opiniones en nuestra página de testimonios.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta vender una casa en Queens?
Depende del precio, de lo que acuerde con su agente y su abogado, del saldo de su hipoteca y del tipo de propiedad. Los gastos fijos del gobierno son el impuesto de la ciudad (1% hasta $500,000 y 1.425% por encima, en casas de una a tres familias, condominios y cooperativas) y el del estado ($2 por cada $500). Llámenos al 917.554.0546 y le hacemos un cálculo gratis.
¿Quién paga el impuesto de transferencia en Queens?
El estado indica que su impuesto lo paga el vendedor, salvo que el contrato diga otra cosa. El de la ciudad normalmente también lo paga el vendedor en la venta de una vivienda, pero manda el contrato; confírmelo con su abogado.
¿Se puede negociar la comisión?
Sí. La comisión se acuerda por escrito entre usted y la agencia. Compare lo que cada agente hará de verdad por ese pago.
¿Tengo que pagar el mansion tax si vendo?
No. El mansion tax, en casas de $1 millón o más, lo paga el comprador.
¿Cuánto vale mi casa?
Pida una valoración gratuita y le explicamos el precio probable y los gastos que saldrán de él.
¿Pueden atenderme en español durante toda la venta?
Sí. Alejandra y Elias le acompañan en español de principio a fin. Visite nuestra página de agente de bienes raíces en Queens que habla español.
¿Quiere saber cuánto cuesta vender una casa en Queens en su caso? Llámenos hoy
Si quiere saber cuánto cuesta vender una casa en Queens en su caso y cuánto le quedará después del cierre, hable con Alejandra Fermin y Elias Borjas de Empire Fine Homes: 917.554.0546. Empiece en empirefinehomes.com, escríbanos desde nuestra página de contacto o visítenos en 98-05 Astoria Blvd, East Elmhurst, NY 11369. Hablamos español.
Foto destacada: Kidfly182 / Wikimedia Commons, CC BY 4.0