Si usted va a comprar o vender un co-op en Queens, tenga cuidado con el impuesto de traspaso, conocido en inglés como flip tax. A pesar del nombre, no tiene que ver con revender una vivienda rápidamente, y ningún gobierno lo cobra. Es una cuota de traspaso que cobra el propio edificio del co-op — y en el mercado de bienes raíces de Queens NY, donde los co-ops con jardín llenan vecindarios como Jackson Heights, Forest Hills y Kew Gardens, puede sumar miles de dólares a una venta.
Lea este artículo en inglés: What Is a Flip Tax in Queens NY?
Qué Es Realmente el Impuesto de Traspaso
Cuando usted compra un co-op, compra acciones de una corporación que es dueña del edificio, además de un contrato de arrendamiento propietario para un apartamento. El impuesto de traspaso es la cuota que esa corporación cobra cuando esas acciones cambian de dueño.
El dinero va al edificio, no a ninguna agencia del gobierno — por lo general, a su fondo de reserva o a mejoras de capital, lo que puede ayudar a que el mantenimiento mensual no suba. La cuota debe estar autorizada en los documentos rectores del co-op, por lo general el contrato de arrendamiento propietario o los estatutos, y la ley de Nueva York permite que los co-ops cobren estas cuotas de traspaso desde 1986. Los condominios son diferentes: el comprador de un condominio recibe una escritura de una unidad real, y las juntas de condominio por lo general no pueden imponer un impuesto de traspaso calculado como porcentaje del precio. Esa diferencia de costo vale la pena al comparar un co-op y un condominio en Queens.
Cómo Se Calcula la Cuota
No existe una tasa de impuesto de traspaso para toda la ciudad. Cada edificio establece su propia fórmula, así que dos apartamentos parecidos en la misma cuadra pueden tener cuotas muy diferentes. Las estructuras más comunes son:
- Un porcentaje del precio de venta. Las guías de ventas de co-ops en la ciudad de Nueva York suelen ubicar esta forma entre el 1% y el 3% del precio bruto de venta; por ejemplo, el 2% de $600,000 son $12,000.
- Una cuota por acción. Una cantidad fija en dólares por cada acción asignada al apartamento, así que el total depende de la cantidad de acciones de la unidad.
- Un porcentaje de la ganancia del vendedor. Se calcula sobre la ganancia respecto a lo que el vendedor pagó originalmente, lo que puede diferir mucho de un porcentaje del precio total.
- Una cuota fija, o una combinación. Una cantidad fija, o una cuota fija combinada con una cantidad por acción, a veces ajustada según el tiempo que el vendedor ha sido dueño del apartamento.
La fórmula depende de cada edificio, así que la única cifra confiable es la que aparece en los documentos de ese edificio. Pida al agente administrador la fórmula exacta por escrito antes de hacer una oferta o fijar un precio de venta.
Quién Paga — y Qué Se Puede Negociar
Por costumbre en la ciudad de Nueva York, el vendedor suele pagar el impuesto de traspaso, y la mayoría de los contratos de venta así lo establecen. Pero la costumbre no es una regla: los documentos del co-op determinan a quién le cobra el edificio, y en algunos edificios se le cobra al comprador o las partes lo dividen. El contrato también puede cambiar quién paga: un vendedor en un mercado lento puede aceptar compartirlo, mientras que un comprador que compite por un apartamento deseado puede aceptar pagarlo para ganar la oferta.
Lo que por lo general no se negocia es el monto en sí. Lo que compradores y vendedores sí pueden negociar, a través del precio y de los términos del contrato, es quién lo asume. Las ventas del patrocinador de acciones sin vender suelen estar exentas según el plan de oferta, y muchos edificios eximen la cuota en traspasos a ciertos familiares, pero ninguna exención debe darse por sentada.
Pregunte antes de ofertar: para los compradores, la cuota se paga al cierre además de otros costos, y para los vendedores reduce el dinero neto que reciben, así que obtenga la cifra exacta antes de fijar un precio o hacer una oferta.
No Lo Confunda Con los Impuestos de Traspaso
El impuesto de traspaso se confunde fácilmente con los impuestos de traspaso de bienes raíces del estado de Nueva York y de la ciudad de Nueva York, que los vendedores también pagan al cierre. Esos son impuestos del gobierno, calculados según las reglas estatales y municipales: cargos separados en la declaración de cierre. El impuesto de traspaso del co-op es un tercer cargo, a nivel del edificio, que va al co-op. Cada uno debe aparecer desglosado, y su abogado debe poder explicarle cada línea antes de que usted firme.
Preguntas Que Debe Hacer Antes de Ofertar o Poner en Venta
- ¿Este edificio cobra un impuesto de traspaso, y cuál es la fórmula exacta?
- ¿Quién lo paga según el contrato de arrendamiento propietario y los estatutos: el vendedor, el comprador o ambos?
- ¿Hay exenciones, como para traspasos familiares o ventas del patrocinador?
- ¿Cómo y cuándo se paga al cierre, y a quién?
Lleve las respuestas a su abogado de bienes raíces en Queens antes de firmar, y guarde por escrito la respuesta del agente administrador.
¿Está pensando en un co-op en Jackson Heights, un apartamento con jardín en Forest Hills o Kew Gardens, o un condominio o una casa en otro lugar de Queens? Empire Fine Homes puede ayudarle a comparar edificios y a poner un precio de venta con las cifras reales en la mano. Llame al 917.554.0546. Este artículo es información general, no asesoría legal ni fiscal; para asesoría sobre su propia transacción, consulte a un abogado de bienes raíces de Nueva York.
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