¿Tiene una casa de dos o tres familias con inquilinos y está pensando en venderla? Vender una casa con inquilinos en Queens se puede hacer, y se hace todo el tiempo, pero hay que saber qué tipo de alquiler tiene, cuánto aviso exige la ley, cómo organizar las visitas y qué pasa con los contratos y los depósitos el día del cierre. En Empire Fine Homes ayudamos a propietarios de todo Queens a vender casas ocupadas desde nuestra oficina en 98-05 Astoria Blvd, East Elmhurst. Alejandra Fermin (Broker/Owner) y Elias Borjas (Broker) le atienden en español y en inglés. Llame al 917.554.0546 y le explicamos sus opciones sin compromiso.
Muchos dueños creen que no pueden vender hasta que el inquilino se vaya, o al contrario, que el comprador “se encarga” de todo. Ninguna de las dos ideas es del todo cierta. Aquí resumimos lo que dicen las fuentes oficiales del Estado y de la Ciudad de Nueva York. Cada edificio y cada contrato es distinto, así que use esta guía para conversar con su agente y su abogado; no es asesoría legal.
Antes de vender una casa con inquilinos en Queens: qué tipo de alquiler tiene
Renta estabilizada o renta controlada
Según la guía de derechos de los inquilinos de la Fiscalía General de Nueva York, en la Ciudad de Nueva York la renta estabilizada suele aplicarse a apartamentos en edificios construidos antes del 1 de enero de 1974 con seis unidades o más, a unidades que antes tenían renta controlada y quedaron vacías sin sucesor, y a edificios de tres unidades o más construidos o renovados desde el 1 de enero de 1974 que recibieron beneficios fiscales 421-a o J-51. La renta controlada aplica, en general, a edificios construidos antes de febrero de 1947 donde el inquilino vive allí sin interrupción desde antes del 1 de julio de 1971 (Fiscalía General de NY, guía de derechos de los inquilinos, en inglés). La mayoría de las casas de una y dos familias en Queens no están reguladas, pero si tiene dudas, verifique el estatus con la agencia estatal de vivienda (HCR) antes de poner la casa en venta.
Con contrato o mes a mes
La misma guía explica que un inquilino con contrato está protegido contra el desalojo durante el plazo del contrato, salvo que incumpla una cláusula importante. Vender la casa, por sí solo, no cancela el contrato. Pregúntele a su abogado cómo se van a manejar los contratos vigentes en el contrato de compraventa.
¿Le aplica la ley Good Cause Eviction?
El Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda de la Ciudad (HPD) indica que la ley Good Cause Eviction no cubre, entre otros casos: a los pequeños propietarios con 10 unidades o menos en el estado, los edificios de 10 apartamentos o menos donde vive el dueño, las unidades de renta estabilizada o controlada, los condominios y cooperativas, los edificios construidos desde el 1 de enero de 2009 (hasta 30 años después del certificado de ocupación) y las unidades con alquiler superior al 245% del Fair Market Rent. HPD añade que el propietario debe entregar un aviso sobre si aplica o no la ley al ofrecer o renovar un contrato, al no renovarlo o al subir la renta más de un 5% (NYC HPD, Good Cause Eviction, en inglés). Su abogado puede confirmar si su propiedad está exenta.
Si el comprador quiere la casa vacía: los plazos de aviso
Muchos compradores que van a vivir en la casa quieren recibir al menos un apartamento vacío. En unidades que no están reguladas, la guía de la Fiscalía dice que si el propietario no va a renovar el contrato, o piensa subir la renta más de un 5%, debe avisar por escrito con:
- 90 días si el inquilino lleva dos años o más en la vivienda, o tiene un contrato de al menos dos años.
- 60 días si lleva entre uno y dos años.
- 30 días si lleva menos de un año.
Los mismos plazos se aplican para terminar un alquiler mes a mes. Y si el inquilino no se va, solo un juez puede ordenar el desalojo, que lo ejecuta un sheriff o un marshal. Cambiar la cerradura, sacar las pertenencias o cortar los servicios es ilegal, y también lo es acosar al inquilino para que se mude. Por eso conviene incluir el plazo de aviso en el calendario de venta desde el primer día.
Foto: Kidfly182 / Wikimedia Commons, CC BY 4.0
Las visitas: cómo mostrar la casa sin pelearse con el inquilino
De acuerdo con la Fiscalía, el propietario puede entrar al apartamento con aviso previo razonable, a una hora razonable, con el consentimiento del inquilino, para hacer reparaciones o dar servicios, o según lo que diga el contrato. En la práctica, la venta sale mucho mejor cuando el inquilino está de su lado:
- Avísele temprano y por escrito. Que no se entere por el letrero de “se vende”.
- Agrupe las visitas. Uno o dos horarios fijos por semana molestan menos que visitas todos los días.
- Pida permiso para las fotos. En un apartamento ocupado, apóyese en planos y fotos del exterior.
- Mantenga todo reparado. Un apartamento en buen estado se ve mejor y evita quejas.
- Considere un acuerdo de salida voluntaria. Algunos dueños ofrecen dinero o ayuda con la mudanza a cambio de una fecha de salida. Ese acuerdo debe redactarlo su abogado.
Depósitos de seguridad y avisos al cerrar la venta
La guía de la Fiscalía establece que, cuando se vende el edificio, el propietario debe transferir todos los depósitos de seguridad al nuevo dueño dentro de cinco días o devolvérselos a los inquilinos, y debe notificar a los inquilinos por correo certificado o registrado el nombre y la dirección del nuevo dueño. En edificios de renta estabilizada, el comprador responde directamente ante los inquilinos por esos depósitos. La guía también recuerda que el depósito no puede pasar de un mes de renta y que debe guardarse como fondo en fideicomiso, separado del dinero del propietario. Reúna desde ya cada contrato, el historial de pagos y los recibos de depósito.
¿Vender con inquilinos o entregar la casa vacía?
Vender con los inquilinos adentro
Los inversionistas y los compradores que buscan ingreso por renta suelen valorar una casa con buenos inquilinos y rentas documentadas. En nuestras guías sobre comprar una casa de dos familias en Queens y casas multifamiliares en Corona verá cómo miran ese ingreso los compradores.
Entregar uno o más apartamentos vacíos
Quien compra para vivir normalmente quiere al menos una unidad libre al cerrar. Eso puede atraer a más compradores, pero depende de las fechas de los contratos, de los plazos de aviso y de que el inquilino realmente se mude. El contrato de compraventa debe decir qué pasa si la unidad no está vacía a tiempo.
En los dos casos, el precio y los gastos cuentan. Revise cuánto cuesta vender una casa en Queens y, si hay violaciones abiertas, nuestra guía sobre multas ECB antes de vender.
Preguntas clave antes de vender una casa con inquilinos en Queens
- ¿Alguna unidad tiene renta estabilizada o controlada? ¿Cómo lo confirmo?
- ¿Me aplica Good Cause Eviction o estoy exento?
- ¿Cuándo vencen los contratos y qué aviso por escrito necesito dar?
- ¿Mi comprador ideal querrá la casa ocupada o vacía?
- ¿Dónde están los depósitos y cómo se transfieren al cerrar?
- ¿Cómo vamos a organizar las visitas respetando a los inquilinos?
Una venta con inquilinos necesita un buen abogado. Lea ¿necesita un abogado de bienes raíces para comprar o vender en Queens? Si tiene prisa, vea cómo vender su casa rápido en Queens.
Conozca a Alejandra Fermin y Elias Borjas
Alejandra Fermin es Broker/Owner de Empire Fine Homes y Elias Borjas es Broker. Son el matrimonio detrás de Empire Fine Homes y atienden a compradores y vendedores en Queens, Brooklyn y Long Island, en español y en inglés. Ayudan a comprar y vender casas de una y varias familias, cooperativas, condominios y propiedades heredadas. Conozca más en nuestra página Meet the Team.
Viviana Salazar escribió (en inglés): “We worked with Alejandra Fermin and she was great. She had the patience and knowledge to guide us with the right price and was proactive and persistent bringing potential buyers to the door.” En pocas palabras: paciencia, conocimiento para fijar el precio correcto y constancia para traer compradores. Lea más opiniones en nuestra página de testimonios.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa en Queens con inquilinos viviendo en ella?
Sí. Vender una casa con inquilinos en Queens es muy común. La venta por sí sola no cancela el contrato de alquiler, así que defina con su abogado si el comprador recibirá la casa con inquilinos o vacía.
¿Con cuánto tiempo debo avisarle al inquilino?
En unidades no reguladas, la guía de la Fiscalía indica 30, 60 o 90 días de aviso por escrito para no renovar, según el tiempo que el inquilino lleve en la vivienda. Si tiene contrato, en general está protegido hasta que termine.
¿Qué pasa con el depósito de seguridad cuando vendo?
Debe pasarlo al nuevo dueño dentro de cinco días o devolverlo al inquilino, y avisar a los inquilinos por correo certificado o registrado el nombre y la dirección del nuevo dueño.
¿Puedo presionar al inquilino para que se vaya antes?
No. Solo un juez puede ordenar un desalojo, y el acoso, cambiar la cerradura o cortar servicios es ilegal. Un acuerdo voluntario por escrito, preparado por su abogado, es una alternativa.
¿Cuánto vale mi casa con inquilinos?
Pida una valoración gratuita y le explicamos cómo influye el alquiler en el precio.
¿Pueden atenderme en español durante toda la venta?
Sí. Alejandra y Elias trabajan en español y en inglés. Visite nuestra página de agente de bienes raíces en Queens que habla español.
¿Quiere vender una casa con inquilinos en Queens? Llámenos hoy
Si quiere vender una casa con inquilinos en Queens con un plan claro y sin problemas con sus inquilinos, hable con Alejandra Fermin y Elias Borjas de Empire Fine Homes: 917.554.0546. Empiece en empirefinehomes.com, escríbanos desde nuestra página de contacto o visítenos en 98-05 Astoria Blvd, East Elmhurst, NY 11369. Hablamos español.
Foto destacada: Kidfly182 / Wikimedia Commons, CC BY 4.0